XPML11: o que é, características e como investir

Pensando em investir no XPML11, mas tem dúvidas sobre o funcionamento do fundo? Então seja bem-vindo ao nosso guia completo sobre este tema.

O XPML11 é um fundo imobiliário do tipo “tijolo”, focado na exploração de shoppings centers.

O objetivo, segundo a própria gestora, é gerar renda por meio da “exploração imobiliária dos shopping centers”, além de ganhos de capital provenientes da compra e venda de empreendimentos.

Sendo o oitavo maior FII com pa

rticipação no IFIX, o fundo é uma opção de investimento para quem deseja investir em imóveis com o objetivo de gerar uma renda mensal.

A exemplo dos outros FIIs à disposição do investidor, o XPML11 possui uma gestão profissional, o que permite que o cotista não se preocupe individualmente com a administração dos ativos, alocação de capital ou contato com inquilinos.

Mas será que vale a pena investir no XPML11?

Neste artigo, você vai entender quais são as principais características do fundo, conhecer bem os imóveis que compõem o seu portfólio e descobrir quanto o FII paga em dividendos (aluguéis) para seus cotistas.

O que é XPML11

O XPML11 é o código de negociação do fundo de investimento imobiliário XP Malls, que tem gestão ativa da XP Vista Asset Management e é administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros. Trata-se de um fundo de investimento imobiliário de gestão ativa, focado na exploração de shoppings centers.

O XPML11 respondia por 3,102% do índice, de acordo com a própria B3, no início de março de 2020. Suas cotas eram negociadas a cerca de R$ 130,00.

O fundo possui participação em 12 shoppings centers — a maioria na região Sudeste, e alguns no Norte e Nordeste. O patrimônio líquido total é de aproximadamente R$ 2 bilhões.

Principais características do XPML11

A taxa de administração do XPML11 varia de acordo com o valor de mercado dos ativos, mas pode oscilar entre 0,75% a 0,95% ao ano.

Já a taxa de performance do FII é 20% da rentabilidade que excede o acumulado do IPCA + 6% ao ano.

Já a distribuição dos rendimentos (aluguéis) é mensal, com o critério de que o XPML11 distribua no mínimo, 95% do lucro auferido.

Há ainda, mais uma característica a considerar antes de investir: o fundo pode distribuir os rendimentos até o dia 25 de cada mês, mas não há uma data predefinida para a distribuição.

O último rendimento pago pelo fundo foi de R$ 0,50 por cota, o que garante um Dividend Yield de 0,36%, já que o preço da cota está girando em torno de R$ 130,00.

Mas, afinal, de que forma que o XPML11 escolhe os ativos para investir?

No site, há uma explicação do processo de investimento e dos critérios utilizados para investir. Abaixo, você confere um resumo:

Processo de investimento:

1. Mapear o mercado de shopping centers
2. Filtrar as opções pela validação da localização, riscos, oportunidades de crescimento operacional
3. Realizar a visita aos ativos
4. Analisar cada oportunidade a partir das premissas operacionais
5. Aprovar a viabilidade econômica de cada opção
6. Fazer a diligência completa em cada ativo.

Além disso, é preciso entender o que leva o FII a comprar participação em algum imóvel.

De acordo com os gestores do fundo, é possível citar diversos fatores de decisão para a escolha dos imóveis:

• Nível de maturidade dos empreendimentos
• Preço da aquisição
• Localização e dados demográficos
• Arquitetura e mix de lojas
• Potencial de crescimento do empreendimento
• Experiência do administrador
• Governança

Agora, chegou a hora de conhecer os principais imóveis com participação do XPML11.

Principais imóveis do XPML11

Atualmente, o XPML11 possui participação em 12 shoppings centers espalhados pelas regiões Sudeste, Norte e Nordeste.

A seguir, vamos detalhar os cinco mais relevantes, por critério de Área Bruta Locável (ABL) própria:

Catarina Fashion Outlet – 14.762 m²

O fundo possui participação em 49,99% do Catarina Fashion Outlet, um empreendimento administrado pela JHSF.

Inaugurado em 2014, o shopping fica localizado na cidade de São Roque, próximo a São Paulo, e conta com 140 lojas, incluindo grifes renomadas, como a Burberry, Dolce & Gabbana, Gucci, Hugo Boss, Lacoste, Nike e Adidas.

Shopping Ponta Negra – 13.130 m²

Também administrado pela JHSF, o Shopping Ponta Negra está localizado em Manaus, Amazonas. O empreendimento foi inaugurado em 2013 e reúne 169 lojas distribuídas em 32.834 m², dos quais o XPML11 detém 39,99%.

Entre os destaques do empreendimento, estão lojas como a Zara e Nike, únicas na cidade, além do restaurante Como Bambú.

Shopping Bela Vista – 12.791 m²

O fundo detém participação de 24.99% no Shopping Bela Vista, localizado em Salvador, Bahia. Inaugurado em 2012, é o terceiro maior shopping da cidade, com quase 200 lojas.

O shopping tem localização considerada privilegiada, por estar ao lado de uma ligação entre grandes avenidas.

Natal Shopping – 12.323 m²

No Natal Shopping, o XPML11 possui participação de 45,00%, o que representa um total de 12.323 m² de área bruta locável. Inaugurado em 1992, o empreendimento foi o primeiro do tipo na capital do Rio Grande do Norte.

O shopping passou por um processo de expansão em 2013, e está localizado em uma das áreas mais nobres da cidade, com 170 lojas.

Internacional Shopping Guarulhos – 11.410 m²

Inaugurado em 1998, o Internacional Shopping Guarulhos é o maior shopping da cidade, a segunda mais populosa do estado de São Paulo, com mais de 1,3 milhão de habitantes.

O XPML11 possui 18,71% do Internacional Shopping Guarulhos, totalizando 11.410 m². Em uma localização próxima ao Aeroporto de Guarulhos, o shopping conta com 270 lojas e é considerado um dos empreendimentos mais completos do estado.

Outros

Além desses cinco shoppings de maior representatividade, o XPML11 possui as seguintes participações:

• Caxias Shopping – 35%
• Downtown – parte dos blocos 5, 7 e 17
• Parque Shopping Belém – 25%
• Shopping Cidade Jardim – 16,99%
• Santana Parque Shopping – 15,00%
• Plaza Sul Shopping – 10,00%
• Shopping Cidade São Paulo – 8,00%
• Cidade Jardim Shopping – 30,00%.

Como investir em XPML11

As cotas do XPML11 são negociadas na B3, a Bolsa de Valores brasileira, sob o código XPML11.

Para investir, é necessário abrir uma conta em uma corretora de valores e fazer a aquisição das cotas desejadas, cujo valor é de aproximadamente R$ 130,00, em valores referentes ao início de março de 2020.

Dependendo da corretora de sua preferência, a aquisição pode ser feita manualmente, ou com o auxílio de agentes.

De qualquer forma, a recomendação é estudar atentamente o XPML11 e ler cuidadosamente o seu prospecto, incluindo os fatores de risco.

Assim, você terá certeza de que está tomando a melhor decisão possível antes de fazer qualquer aplicação. Afinal, para escolher os melhores fundos imobiliários é preciso reunir o máximo de conhecimento sobre o tema.

Para isso, assine agora mesmo a newsletter da Capital Research e fique por dentro das melhores dicas de investimento em renda variável.