Títulos imobiliários: quais são e como funcionam

Investir em títulos imobiliários é uma alternativa para quem deseja se expor ao mercado imobiliário de forma mais acessível, sem comprar imóveis propriamente ditos.

Também conhecidos como títulos de crédito imobiliário, os títulos imobiliários são aplicações de renda fixa que você pode adquirir junto a bancos, bancos de investimento e corretoras de valores.

Neste artigo, você vai descobrir quais são os principais títulos imobiliários e também vai entender qual a diferença dos títulos para os fundos imobiliários.

O que são títulos imobiliários

Títulos imobiliários são aplicações de renda fixa que garantem exposição ao mercado imobiliário. Emitidos por bancos ou securitizadoras, eles permitem que o investidor financie projetos de empresas do setor imobiliário ou adquira fluxos de recebimento de crédito em empreendimentos dessa área.

Existem basicamente duas opções de títulos imobiliários no Brasil:

• Letra de Crédito Imobiliário (LCI)
• Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)

Ambos são investimentos de renda fixa isentos de imposto de renda, mas há diferenças em relação aos riscos, prazos e retornos dessas duas aplicações. É o que veremos a seguir.

Principais títulos imobiliários para investir

Agora, vamos entender quais são as principais características dos dois principais títulos imobiliários à disposição do investidor brasileiro: LCI e CRI.

LCI 

LCI é a sigla para Letra de Crédito Imobiliário. É um título imobiliário de renda fixa emitido por instituições financeiras, principalmente bancos, para financiar projetos de empresas do setor imobiliário.

Ao comprar uma LCI, você está, na prática, emprestando dinheiro para que o banco repasse esse recurso a empresas do setor.

As LCIs não possuem tributação do Imposto de Renda, o que acaba sendo atrativo para o investidor, na comparação com outros títulos de renda fixa.

Outra vantagem das LCIs é a segurança, já que essa aplicação financeira tem a garantia do Fundo Garantidor de Crédito (FGC) de R$ 250 mil por CPF. Significa dizer que, se o banco para o qual você emprestou dinheiro falir e não pagar o valor acordado, o FGC ressarce até o limite de R$ 250 mil. 

Em geral, as LCIs têm carência definida em contrato, que pode variar de três meses a cinco anos. Antes desse período, você não pode sacar o dinheiro. Por isso, são investimentos de liquidez reduzida. 

A rentabilidade das LCIs geralmente está referenciada no CDI, mas pode variar de pós fixada (atrelada ao CDI), prefixada (você sabe no momento de investir) ou híbrida (quando ela é vinculada a algum indicado, como o IPCA). 

O investimento inicial das LCIs não costuma ser muito alto, e elas estão à disposição dos investidores na maior parte dos bancos e corretoras.

CRI

Já CRI é a sigla para Certificado de Recebíveis Imobiliários. São títulos imobiliários de renda fixa com lastro em créditos imobiliários, como as parcelas de um financiamento imobiliário.

Ao adquirir uma CRI, você está comprando, na verdade, um fluxo de pagamentos futuro. Por isso, esses papéis são emitidos por empresas securitizadoras, que agrupam os financiamentos de um empreendimento, por exemplo, vendem esse crédito futuro aos investidores e repassam os valores recebidos para a incorporadora ou construtora tocar a obra. 

Na prática, você está adiantando o valor que a construtora receberia no futuro, e passa a ter direito a receber os valores dos financiamentos, conforme os compradores forem pagando suas parcelas.

Como você deve ter notado, esse investimento envolve mais riscos do que as LCIs, porque você estará exposto ao risco de inadimplência dos compradores. Também por isso, não há proteção do FGC. 

Em contrapartida, os retornos do CRI tendem a ser superiores na comparação com as LCIs.

Mas não é qualquer tipo de investidor que tem acesso a esses papéis. Em muitos casos, os CRIs têm um investimento inicial que afasta o pequeno investidor, na casa das centenas de milhares de reais.

A exemplo das LCIs, os CRIs também não possuem tributação do Imposto de Renda.

Comparação de 2 títulos imobiliários

Agora que você já conhece as diferenças entre os títulos imobiliários, vale a pena resumir as características em uma tabela comparativa para facilitar a visualização:

Títulos imobiliários x fundos imobiliários

Agora que você já conhece o funcionamento dos dois principais títulos imobiliários à disposição do investidor brasileiro, é hora de entender como os fundos imobiliários (FIIs) se encaixam no contexto do investimento no setor imobiliário.

A primeira diferença fundamental está no fato de que, nos fundos imobiliários, há uma equipe de gestão à frente, que vai comprar e vender ativos do ramo imobiliário para buscar a maior valorização possível aos cotistas. 

Há uma grande variedade de tipos de FIIs, desde FIIs que investem diretamente em imóveis, para fazer a gestão dos edifícios e distribuir os aluguéis aos seus cotistas, até FIIs que se dedicam a comprar títulos imobiliários – como LCI e CRI – para obter retornos com uma gestão ativa.

Outra grande diferença dos fundos imobiliários para os títulos imobiliários é a modalidade de investimento: FIIs fazem parte da renda variável e tem suas cotações negociadas na bolsa de valores. Assim, o preço varia dos FIIs varia a todo momento, o que torna sua liquidez diária.

Devido ao maior risco, os FIIs são recomendados como investimentos de longo e longuíssimo prazo, enquanto os títulos imobiliários podem ser comprados para o curto prazo. 

Embora os dividendos dos FIIs não sejam tributados, há incidência de Imposto de Renda caso você tenha lucro na compra e venda de FIIs. A alíquota é de 20%.

Assim como qualquer fundo de investimento, os FIIs possuem taxas de administração para remunerar seus gestores, e não contam com proteção do FGC. 

E agora, como escolher a melhor opção?

A decisão vai depender dos seus objetivos para o dinheiro e do prazo para o seu investimento. 

Em geral, FIIs são mais indicados para o longo prazo, porque são ativos de renda variável e proporcionam retorno potencial maior, enquanto títulos imobiliários são investimentos de renda fixa com menor risco, focados no curto ou médio prazo.

De qualquer forma, vale lembrar que não são investimentos excludentes. Controlando a sua exposição ao risco e diversificando os seus investimentos, é possível ter FIIs e títulos imobiliários no portfólio.

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