Incorporação imobiliária: o que é e como funciona?

A incorporação imobiliária abrange a construção ou promoção de empreendimentos, além da venda de edificações.

A incorporação imobiliária não é um investimento tradicional em imóveis, ao qual estamos habituados, mas tem relação com a obtenção de rendimentos através da negociação de condomínios. Essa modalidade permite aos investidores ganhos com a construção, com a alienação e com a comercialização de unidades conglomeradas.

Já conhece essa maneira de negociar imóveis? Neste artigo, você vai conferir detalhes sobre a incorporação imobiliária, além da sua aplicação em fundos imobiliários. Acompanhe!

Incorporação imobiliária: o que é?

Sabe aquele anúncio de “compra de apartamentos na planta”? Pois é, o empreendimento pode se tratar de uma incorporação imobiliária. Por meio dela, diversas pessoas físicas e/ou jurídicas se reúnem para a construção de um condomínio. A edificação pode ser feita, inclusive, em um terreno que será pago com uma ou mais unidades prontas ao proprietário das terras.

Assim, de posse do terreno, as incorporadoras – pessoas jurídicas responsáveis pelo empreendimento – dão início às obras. Para realizar as atividades de construção, eles vendem unidades autônomas ainda na planta. A incorporação permite que um terreno de uma única matrícula seja dividido nas chamadas frações ideais.

A partir de então, cada fração será vinculada a uma nova unidade autônoma que, posteriormente, obterá uma nova matrícula. Logo, o terreno que correspondia a uma única matrícula irá se transformar em várias matrículas correspondentes a cada unidade autônoma. Em tese, o comprador dá uma entrada – que financiará a obra – e paga o restante do valor do imóvel até a sua entrega – o lucro da operação. Ou seja, através da incorporação imobiliária, as incorporadoras captam recursos no mercado para a construção de condomínios e obtêm lucros com a venda dos imóveis.

Como a incorporação imobiliária funciona

O processo de incorporação imobiliária é repleto de etapas, tornando-se bastante burocrático. Afinal, trata-se da venda de um bem que ainda não existe e, para resguardar o comprador, as incorporadoras devem adotar os seguintes procedimentos:

  • Fazer o Registro de Incorporação (R-I)
  • Vender unidades do condomínio ainda na planta para custear a obra
  • Construir os imóveis
  • Fazer averbação
  • Registrar a matrícula dos novos imóveis.

A venda das unidades autônomas só poderá começar a ser realizada após a incorporadora obter o R-I. Esse registro é realizado em cartório e demanda uma série de documentos, como aqueles relacionados ao terreno, certidões negativas e licenças aprovadas pelos órgãos competentes. A partir de então, a incorporadora dá início ao processo de vendas. Especialistas afirmam que a margem de lucro dessas negociações fica, na média, em 50% do preço de venda.

Portanto, o valor de entrada pago pelos compradores geralmente cobre todo o investimento para a construção dos imóveis. Concluído o projeto e entregues as unidades, a incorporadora tende a ter bons lucros com o pagamento do restante devido pelos compradores.

Legislação sobre incorporação imobiliária

A Lei nº 4.591/64 redige sobre a incorporação imobiliária. Por ela, todos os trâmites e obrigações da incorporadora são determinados. No artigo 28, parágrafo único, o empreendimento é assim definido: “Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.” Falaremos mais sobre a legislação agora, ao destacar o que compete a uma incorporação imobiliária.

Funções da incorporadora imobiliária

De acordo com a legislação vigente, a incorporadora é responsável pelo empreendimento até que todo o processo de comercialização seja realizado. Além disso, essa responsabilidade se estende até o momento em que 100% das unidades sejam registradas em nome dos compradores. Assim, são funções da incorporadora imobiliária:

  • Planejamento: elaboração de todo o projeto do empreendimento
  • Gerenciamento da obra: coordenação das atividades de construção
  • Comercialização: venda das unidades autônomas.

Portanto, a incorporadora deve trabalhar para que toda a estrutura física, documental e de venda seja completada, conforme contrato.

O que é incorporação em fundos imobiliários?

Sabendo do que se trata a incorporação imobiliária, é hora de entender o que ela representa em fundos imobiliários. Vimos que a incorporação é um tipo de reunião de recursos de terceiros para financiar a construção de condomínios, certo? Nos fundos imobiliários, os investidores fazem aplicações semelhantes, porém, no mercado imobiliário. Assim, eles compram cotas de fundo imobiliário e participam do financiamento de novas construções.

Isso tudo, é claro, com o objetivo de ter retorno financeiro com a transação. Lembra quando falamos, logo no começo do texto, sobre investir em imóveis? O investimento em fundos imobiliários permite que o investidor faça aportes no ramo de imóveis, com a vantagem de não precisar desembolsar grandes valores. Além disso, ele também não absorve os riscos e custos com a construção e manutenção dos imóveis. Dessa forma, é possível investir com baixo risco e boa rentabilidade.

São tipos de fundos imobiliários:

  • Fundos de tijolo
  • Fundos de recebíveis (ou fundos de papel)
  • Fundos de fundos (FOF)
  • Fundos híbridos.

Você já conhecia essa modalidade de investimento? Aqui, na Capital Research, sempre trazemos dicas importantes para que você descubra novas maneiras de fazer mais dinheiro. Acompanhe nosso blog e acesse nosso site para encontrar as melhores oportunidades de investimento.

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