O que são fundos imobiliários e como investir (GUIA)

Entender o que são fundos imobiliários é essencial para quem está dando os primeiros passos no mercado financeiro e tem interesse em uma fonte de renda passiva.

Os fundos de investimento imobiliário, conhecidos pela sigla FIIs, permitem reunir um grupo de investidores com o mesmo objetivo: investir em imóveis.

Na prática, os FIIs são uma maneira mais simples, fácil e barata de investir em imóveis, já que as cotas dos fundos são negociadas na bolsa de valores a preços relativamente baixos.

Neste artigo, você vai entender o que são fundos imobiliários e também vai descobrir as vantagens e cuidados ao investir.

O que são fundos imobiliários

Os fundos imobiliários são fundos dedicados a investir no setor imobiliário, em que os cotistas se unem com o objetivo principal de obter renda passiva por meio dos aluguéis.

Na prática, os FIIs funcionam como condomínios em que os condôminos são, na verdade, investidores. Se em um condomínio cada condômino é dono de um imóvel, nos FIIs cada investidor é dono de uma cota do fundo, que representa uma parte dos imóveis sob gestão do fundo.

Em troca desse investimento, os cotistas recebem uma remuneração mensal, os dividendos, que são pagos por meio da exploração do aluguel dos imóveis.

Assim, cabe aos gestores do fundo fazer todo o processo de busca, negociação, compra e venda dos imóveis, enquanto os cotistas recebem parte desses lucros e dividendos.

Dessa maneira, os FIIs permitem que você invista no mercado imobiliário com pouco dinheiro, já que as cotas dos fundos imobiliários são negociadas livremente na bolsa de valores.

É tão simples quanto comprar uma ação: basta digitar o código do FII no seu home broker, na seção de renda variável, e negociar as cotas.

Por isso, o preço das cotas dos FIIs varia diariamente, o que faz deles uma opção de renda variável, em que você pode ganhar com o recebimento de dividendos (aluguéis) e com a valorização da cota com o passar do tempo. 

Existem basicamente três tipos de FIIs:

• FIIs de tijolo: investem em imóveis, com o objetivo de ganhar com aluguéis. Em alguns casos, o fundo também ganha com a negociação dos imóveis. Há FIIs que priorizam alguns tipos de empreendimentos, como galpões logísticos, escritórios ou shoppings. 
• FIIs de papel: compram títulos ligados ao mercado imobiliário, em vez dos imóveis. Investem em ativos como letras de crédito imobiliário (LCI), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de recebíveis imobiliários (CRI), entre outros.
• FIIs híbridos: investem tanto em papéis do segmento imobiliário como em imóveis propriamente ditos.

Agora que você já sabe o que são fundos imobiliários, é hora de entender quais cuidados tomar ao investir.

Cuidados com fundos imobiliários

Os FIIs são uma excelente alternativa para quem está buscando diversificação da carteira, como veremos a seguir, ao listar as vantagens desses ativos. Antes, porém, é preciso conhecer alguns cuidados que você precisa tomar ao investir:

FIIs são ativos de renda variável

Em primeiro lugar, é preciso entender que, embora os imóveis sejam ativos reais e você esteja, em tese, adquirindo uma pequena parte de um imóvel ao investir em um FII, as cotas dos FII são negociadas na bolsa. 

Isso significa que, como qualquer ativo de renda variável, a cota vai oscilar, para cima e para baixo, e você pode inclusive ver o seu dinheiro variar negativamente no curto e médio prazo. É preciso estudar os FIIs e estar preparado para essas situações.

Imposto de Renda na negociação

É preciso estar atento ao Imposto de Renda ao negociar os FIIs, porque a é cobrada uma alíquota de 20% sobre os rendimentos no momento de vender uma cota.

Se você comprou R$ 10 mil em cotas de um FII e vendeu por R$ 15 mil, por exemplo, precisa pagar R$ 1 mil em imposto, que equivale a 20% de R$ 5 mil. 

Risco de crédito, vacância e inadimplência

Há três principais riscos que envolvem a operação de um FII:

• Vacância diz respeito às áreas desocupadas dos imóveis. Você corre o risco de a gestora não conseguir inquilinos, o que prejudica os retornos
• Inadimplência também tem a ver com os inquilinos, caso os contratos não sejam sólidos o suficiente e os inquilinos não paguem em dia, por exemplo
• Crédito está relacionado ao fundo propriamente dito, que pode ter dificuldade para arcar com eventuais dívidas contraídas no mercado imobiliário.

Riscos de gestão e governança

Você também precisa tomar cuidado com possíveis conflitos de interesse entre os gestores e administradores do FII e seus respectivos cotistas. 

Embora sejam raras, essas situações podem levar ao prejuízo dos cotistas, enquanto os administradores saem favorecidos. Por isso, é preciso ter atenção à governança do FII e à credibilidade de todos os envolvidos.

Custos, taxas e corretagem

Finalmente, o último ponto de atenção ao investir em FIIs tem a ver com os custos envolvidos.

Há basicamente dois custos que você precisa conhecer:

• Taxa de administração: é o valor cobrado pelos fundos como uma remuneração pelo trabalho da gestão. Varia de fundo para fundo. Além disso, pode ser cobrada também uma taxa de performance, de acordo com o perfil do FII.
• Taxa de corretagem: para comprar e vender as cotas, você paga uma taxa de corretagem para a corretora, a não ser que ela isente a taxa de corretagem.

Por que investir em fundos imobiliários

Agora que você já sabe o que são fundos imobiliários e que cuidados tomar ao investir, é hora de entender as vantagens dessa classe de ativos.

Garantia de renda passiva mensal

Uma das principais vantagens dos FIIs é a garantia de uma renda passiva mensal, já que os fundos são obrigados, por lei, a distribuir pelo menos 95% dos aluguéis recebidos para os cotistas.

Isenção de tributação nos dividendos

Não há cobrança de Imposto de Renda sobre os dividendos, como ocorre para os aluguéis. Essa particularidade tributária também é observada como uma vantagem dos fundos de investimento imobiliário.

Acesso ao mercado imobiliário com facilidade

Se comprar e explorar um imóvel pode ser trabalhoso, com burocracia, negociação com imobiliária e diálogo com condomínio, vizinhos e inquilinos, investir em um FII é muito fácil. Uma das maiores vantagens desses investimentos é garantir acesso fácil ao mercado imobiliário.

Simples compreensão dos ativos

Os FIIs estão entre as classes de ativos de mais fácil compreensão, porque os imóveis são ativos palpáveis, é fácil de compreender os contratos de alugueis e também de precificar as cotas, de acordo com o valor patrimonial dos imóveis. Por isso, são uma excelente opção para quem está começando na renda variável.

Volatilidade inferior às ações

Em geral, os FIIs apresentam uma volatilidade (oscilação de preços) inferior à volatilidade das ações. Por isso, eles podem ser analisados como ativos que garantem alguma proteção à carteira de ações em meio à instabilidades.

Rentabilidade atraente

Não é raro que a rentabilidade dos fundos imobiliários supere a rentabilidade das ações. Isso aconteceu inclusive em 2019, quando o IFIX, índice de referência para os fundos imobiliários, cresceu 35,95% no ano, contra 31,58% do índice Ibovespa.

Diversificação da carteira 

Finalmente, a última vantagem dos FIIs está relacionada à diversificação. Com apenas um investimento, é possível se expor ao mercado imobiliário por meio de diversos imóveis, dependendo do FII escolhido. Isso garante diversificação e proteção para a carteira.

E aí, gostou das dicas? Os próximos passos são estudar os FIIs, selecionar aqueles que você prefere e entender como investir em fundos imobiliários para lucrar com o mercado imobiliário.

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