Hipoteca: o que é, para que serve e como fazer

Fazer uma hipoteca do imóvel pode valer a pena, mas é preciso um bom planejamento. Veja passo a passo para não errar.

Hipoteca

Fazer uma hipoteca pode ser uma alternativa interessante para conseguir um empréstimo a juros baixos e aumentar os investimentos. Mas você sabe como ela funciona no Brasil e também se existem diferenças para outros tipos de empréstimos disponíveis no país?

Nos próximos parágrafos, você irá entender como funciona a hipoteca no Brasil e quais são as similaridades e diferenças em relação à prática nos Estados Unidos. Também saberá qual é a diferença entre hipoteca e empréstimo com garantia de imóvel. Vamos lá?

A hipoteca no Brasil é igual à dos Estados Unidos?

A hipoteca é um tipo de empréstimo em que a pessoa oferece o seu imóvel como garantia para conseguir uma boa quantia de dinheiro a juros baixos e longo prazo de pagamento. Consequentemente, os juros são menores do que os praticados em outros tipos empréstimos, como cheque especial, empréstimo pessoal ou financiamentos.

Por mais que exista essa modalidade de empréstimos no Brasil, ela não é muito comum e diversas instituições nem trabalham mais com ela. Isso porque a burocracia brasileira torna esse tipo de transação financeira pouco vantajosa. Nesse caso, a hipoteca foi substituída pelo empréstimo com garantia de imóvel.

Já em outros países, como nos Estados Unidos, ele é um dos tipos de empréstimos mais praticados, mas o seu significado é um pouco diferente. Lá, a hipoteca é um tipo de financiamento imobiliário que as pessoas fazem para comprar o primeiro imóvel. 

A pessoa em questão pode fazer também uma segunda hipoteca, em que ela ainda não acabou de pagar a primeira, mas mesmo assim é possível dar o imóvel como garantia para conseguir outro empréstimo.

Hipoteca é comum no Brasil?

Quando se faz uma hipoteca, o imóvel hipotecado continua registrado no nome da pessoa que solicita o empréstimo. Desta forma, caso o pagamento das parcelas não seja feito corretamente, a instituição financeira deverá acionar a justiça para conseguir tomar o imóvel.

Há ainda outro ponto: de acordo com a Lei nº 10.406/2002, Art. 1.475, por mais que um imóvel já esteja hipotecado com uma instituição financeira, o proprietário tem o direito de fazer uma nova hipoteca. Como se fosse uma dupla hipoteca. 

Ainda segundo esta lei, o crédito hipotecário expiraria e o devedor teria que pagar o valor do empréstimo à vista. De qualquer forma, as instituições financeiras não se sentem seguras em operar desta maneira. Por isso, muitas delas deixaram de trabalhar com hipotecas.

Como fazer uma hipoteca?

Para aquelas pessoas que estão interessadas em fazer uma hipoteca e querem saber qual é o procedimento, veja a seguir quais são os objetos que podem ser hipotecados, os diferentes tipos de hipoteca, o papel do cartório no processo e a necessidade de fazer um seguro.

 

Objetos passíveis de hipoteca

De modo geral, a lista de bens e propriedades particulares que podem ser hipotecados inclui:

  • Imóveis residenciais, industriais e comerciais;
  • Estradas de ferro;
  • Navios;
  • Aeronaves;
  • Recursos naturais (matas, lavouras, gado, frutos pendentes, entre outros).

 

Tipos de hipoteca

No Brasil existem três tipos de hipoteca:

 

  • Convencional: é o mais comum, em que o devedor faz um contrato com o credor dando o imóvel como garantia;
  • Jurídica: ocorre por determinação da justiça. Devido aos valores que não foram pagos, o juiz solicita a hipoteca;
  • Legal: está previsto em lei e garante os direitos de credores como a Fazenda Pública, filhos e herdeiros.

 

 

Cartório de Registro de Imóveis

Em primeiro lugar, para que uma pessoa possa fazer uma hipoteca, é fundamental que o imóvel esteja registrado em seu nome. Esse registro deve ser feito em um Cartório de Registro de Imóveis.

Além disso, os termos contratuais da hipoteca também são registrados em cartório. Essa é uma forma de garantir que os termos e obrigações que constam no contrato serão cumpridos. O registro é obrigatório no caso da hipoteca convencional e da jurídica.

 

Seguro

E por último, mas não menos importante, provavelmente será necessário ter um seguro para solicitar a hipoteca, porque as instituições financeiras não concedem o empréstimo sem que o proprietário comprove que tem um seguro. O seguro deverá cobrir perdas que sejam devido a enchentes, incêndios, roubos e tempestades. 

Hipoteca ou empréstimo com garantia de imóvel?

No Brasil, a hipoteca é pouco comum e poucas instituições trabalham com esse tipo de ferramenta. Uma alternativa encontrada foi o empréstimo com garantia de imóvel. Nos dois casos, o imóvel é dado como garantia ao solicitar uma linha de crédito.

A diferença fundamental entre eles é que, na hipoteca, o imóvel continua registrado no nome do proprietário. Já no empréstimo com garantia, o imóvel é transferido para a instituição financeira e o credor tem a posse indireta do bem até que a dívida seja quitada.

 

Diferenças nos riscos

O principal risco nos dois tipos de empréstimo é a perda do imóvel caso a dívida não seja paga. No caso do empréstimo com garantia de imóvel, o cliente ainda pode vender o imóvel em um leilão público ou solicitar a reintegração de posse.

Na hipoteca, como o imóvel em princípio nem passou para a instituição financeira, o bem pode ser arrecadado. Entretanto, é muito mais complicado para essas instituições conseguirem recuperar o dinheiro emprestado, sendo geralmente necessário brigar na justiça para que isso ocorra. 

 

Diferenças nas taxas

As taxas do empréstimo com garantia de imóvel costumam ser a partir de 1,15% ao mês. Entretanto, de modo geral, as taxas tanto para esse empréstimo como para hipotecas ainda são altas no país.

Para ter uma medida de comparação, nos Estados Unidos, as taxas ficam em torno de 4% ao ano. Sendo que, em alguns casos, elas podem ser de apenas 2% ao ano – bem diferente dos cerca de 9% cobrados no Brasil em 2018, por exemplo.

Isso se deve principalmente ao fato de que o empréstimo para pessoa física no Brasil ainda é considerado de alto risco porque o país possui picos de inflação, quedas no PIB e altos índices de desemprego.

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