Benfeitoria: o que é, tipos e ressarcimento

Realizar uma benfeitoria em imóvel próprio ou alheio tem diferentes implicações jurídicas, contábeis e tributárias. Para começar, alguns tipos de melhorias dão direito a indenização e amortização, e até mesmo a créditos em impostos. 

Porém, é importante saber diferenciar os tipos de benfeitorias de acordo com sua necessidade e finalidade, para saber se é possível receber um ressarcimento e quais as condições para cada obra. Neste artigo, detalhamos as questões legais da benfeitoria, suas principais classificações e possibilidades de indenização.  

Continue lendo para ficar bem informado. 

O que é benfeitoria

Benfeitoria é toda obra realizada em imóveis com o propósito de melhorar sua estrutura, viabilizar a conservação e torná-lo mais bonito, confortável e funcional. No dicionário, é definida como um “trabalho de recuperação, conservação e melhoramento para melhor servir às necessidades, dar conforto, embeleza ou aumentar o rendimento”. 

Frequentemente, há dúvidas e discussões sobre o conceito de benfeitoria e sua diferença para manutenção, instalação, consertos e reformas, principalmente no âmbito do controle patrimonial, tributação e contratos de locação. Uma das situações mais comuns é a dúvida sobre o direito à indenização, no caso dos locatários que realizam benfeitorias no imóvel e buscam o ressarcimento dos valores investidos. 

Tipos de benfeitorias

No Código Civil, são registrados três tipos de benfeitorias, classificados de acordo com sua intenção e efeito jurídico. 

São eles:

Benfeitorias necessárias

As benfeitorias necessárias são aquelas realizadas para garantir a conservação do imóvel e evitar sua deterioração. Por isso, são consideradas despesas de manutenção absolutamente essenciais. 

É o caso de reparos em telhados, conserto de sistemas hidráulicos para combater infiltrações, substituição de instalações elétricas, entre outros serviços fundamentais para manter o espaço seguro e funcional. 

Benfeitorias úteis

As benfeitorias úteis têm como propósito aumentar ou facilitar o uso do imóvel, ampliando as possibilidades de circulação e uso do espaço. Alguns exemplos são a construção de uma garagem, instalação de telas e grades protetoras em janelas e portas, fechamento de varandas, instalação de sistemas de segurança, entre outras melhorias que otimizam a utilidade do imóvel.

Benfeitorias voluptuárias

As benfeitorias voluptuárias não são estritamente necessárias ou funcionais, pois não são direcionadas à preservação ou aumento da utilidade do imóvel. Em vez disso, elas são focadas na estética, tornando o espaço mais bonito e agradável para os moradores. 

Entram nessa categoria benfeitorias como a troca de um piso, pinturas diferenciadas, implantação de colunas, cerca viva, obras de jardinagem, etc. — tudo que é voltado para o embelezamento, que também é um critério de valorização da propriedade. 

Quais benfeitorias devem ser ressarcidas?

A questão do ressarcimento das benfeitorias é de interesse dos locatários, que costumam ter dúvidas sobre quais melhorias podem dar direito a indenizações. De acordo com o Art. 301 do RIR/99, o custo das benfeitorias em bens locados ou arrendados de terceiros deve ser registrado como ativo imobilizado para ser depreciado ou amortizado, a partir das seguintes condições:

• Benfeitorias com direito à indenização: se o direito à indenização pelas benfeitorias estiver previsto em contrato, o locatário terá direito ao ressarcimento dos valores gastos a uma taxa de depreciação de até 4% ao ano
• Benfeitorias sem direito à indenização: se não estiver previsto em contrato, o locatário não poderá reclamar a indenização dos gastos com benfeitorias, e os referidos custos poderão ser apenas amortizados, segundo a CST nº 210/73
• Contratos sem menção à indenização: nos contratos que não abordam o assunto, vale a lei nº 10.406 do Código Civil, que determina que “aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização”.

Logo, é preciso revisar o contrato para ter certeza de que as benfeitorias podem ser ressarcidas ou somente amortizadas. Além disso, é importante lembrar que as benfeitorias do tipo úteis ou voluptuárias em imóveis próprios ou de terceiros dão direito ao crédito do PIS ou COFINS, segundo as leis 10.637/2002 e 10.833/2003 — o mesmo não vale para as benfeitorias necessárias, que são consideradas manutenções básicas.

Em relação às locações de imóveis urbanos, a Lei nº 8.245 deixa claro que “ as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”. 

Entendeu como é importante diferenciar os tipos de benfeitoria nos contratos de locação? Assim, você pode negociar melhor as melhorias no imóvel, seja na posição de locatário ou locador.